Si l’on considère le logement social comme un pilier de la solidarité, sa logique doit être la même que pour d’autres secteurs de l’État-providence : la responsabilité d’un logement décent relève de l’intérêt général et non du seul pouvoir d’achat individuel, ce qui implique la mobilisation de ressources publiques dédiées, des règles claires, un contrôle démocratique et la coopération entre acteurs publics, associatifs et privés à but non lucratif. Cette contribution s’inspire du modèle viennois

Le logement social constitue un pilier de solidarité comparable aux autres dimensions de l’État-providence : assurer à chacun un logement décent relève de l’intérêt général et nécessite financements publics, encadrement démocratique et coopération entre acteurs publics, associatifs et privés à but non lucratif. Le modèle viennois incarne cette logique en préservant une large part du marché immobilier hors spéculation et en garantissant l’accès au logement pour une grande majorité de la population grâce à une politique foncière volontariste et au rôle central des promoteurs non lucratifs.

Chiffres clés. Environ 40 à 50 % des Viennois vivent dans un logement social ou subventionné. La municipalité possède 26 % du parc immobilier (faisant de Vienne le plus grand propriétaire d’Europe) et 76 % des habitants sont locataires. Les plafonds de ressources permettent à près de 80 % des ménages d’être éligibles. Le Fonds viennois du logement (Wohnfonds) gère plus de 3,1 millions m² de foncier réservé au logement social et a soutenu la rénovation de plus de 7 400 immeubles depuis 1984. Le financement repose notamment sur un prélèvement dédié représentant environ 250 M€/an, complété par un effort municipal totalisant 530 M€/an.

Éléments historiques. Après 1918, face à une grave crise du logement, la « Vienne rouge » a instauré une fiscalité très progressive sur la propriété et les loyers les plus élevés, rendant la spéculation peu rentable et entraînant une chute du prix du foncier. La ville a ainsi pu acquérir massivement des terrains et construire un vaste parc municipal accompagné d’équipements publics. Au fil du XXe siècle, un modèle hybride s’est construit : logements municipaux (Gemeindebau) d’un côté, logements subventionnés gérés par des organismes à but non lucratif de l’autre, fondés sur un strict plafonnement des loyers et des rendements. Après un ralentissement dans les années 2000, la municipalité a relancé la construction de logements sociaux en 2015.

Principes structurants. Le modèle viennois repose sur la démarchandisation du logement : une partie importante du parc est gérée en dehors de toute logique de profit, avec des loyers indexés sur les coûts réels. Il s’appuie sur deux piliers opérationnels — propriété municipale directe et secteur non lucratif strictement encadré — adossés à un financement dédié et stable. La ville mène une politique foncière proactive via l’acquisition et la gestion de terrains publics, puis attribue ces fonciers à prix maîtrisés dans des appels d’offres fondés sur des critères sociaux, architecturaux, écologiques et économiques. La mixité sociale est garantie par des règles d’attribution transparentes et l’intégration du logement social dans tous les quartiers. Enfin, des dispositifs d’accompagnement complètent l’offre (aides au loyer, conseils gratuits, programmes d’urgence).

Typologies de logements subventionnés. Ces logements sont construits et gérés par le secteur non lucratif, avec des loyers calculés au prix coûtant et un apport initial partiellement remboursable à la sortie. Les projets SMART, particulièrement abordables, représentent 50 % des nouveaux programmes. La location-accession permet un achat sécurisé après quelques années de location, tandis que les copropriétés subventionnées offrent un accès à la propriété à coût réduit. La rénovation subventionnée impose un gel des loyers après travaux, permettant de valoriser le parc ancien tout en maintenant l’accessibilité.

Lutte contre la spéculation. Les organismes non lucratifs sont soumis à un plafond de rendement légal (≈3,5 %), toute marge excédentaire étant réinvestie. Les reventes dans le cadre de la location-accession sont fortement encadrées pour empêcher les plus-values rapides. Depuis 2018, dans les zones classées « logement social », les deux tiers des surfaces doivent être dédiés au logement abordable. Le Wohnfonds vend les terrains à prix fixe en échange d’engagements sociaux stricts. Des dispositions fiscales et réglementaires nationales complètent l’arsenal anti-spéculatif.

Recommandations pour les métropoles françaises. Les enseignements transférables incluent : constituer une réserve foncière publique pour casser la spéculation ; diversifier l’offre (municipale, subventionnée, accession encadrée) pour répondre à des publics variés ; créer un financement pérenne dédié ; utiliser le pouvoir d’urbanisme pour imposer des quotas sociaux ambitieux ; sélectionner les promoteurs sur la qualité plutôt que sur le prix ; limiter la spéculation post-vente ; garantir la mixité sociale à l’échelle de la ville ; mener des programmes massifs de rénovation à loyers gelés ; soutenir un tiers-secteur immobilier non lucratif performant ; accompagner les ménages par des aides ciblées et des services de conseil.

En conclusion, le cas viennois plaide pour une combinaison de foncier public, de financements stables, de régulation stricte, d’un secteur non lucratif dynamique et d’une vision politique durable

Sophie Caillaud