CONTRIBUTION au THEME « LOGEMENT »

Alain Froger, section PS de 37300 Joué-les-Tours

L’immobilier est devenu un marché spéculatif, et bon nombre de logements peuvent être assimilés à des biens de consommation temporaire via les plateformes airbnb et autres. De ce fait l’offre de logements destinés à l’habitation permanente reste insuffisante ce qui contribue à l’augmentation du prix des loyers.

Le logement est devenu le poste principal des dépenses contraintes des locataires et donc un facteur important de la limitation du pouvoir d’achat, préoccupation permanente des citoyens.

Cela rend difficile pour les familles nombreuses ou les personnes en télétravail de trouver un logement adapté à leurs besoins .

Enfin le logement n’a pas seulement une incidence sur la qualité de vie et sur le pouvoir d’achat, il interfère aussi avec l’éducation, la mixité sociale, le communautarisme, et l’évolution climatique.

1) – Accession à un logement locatif adapté aux besoins

La difficulté de trouver un logement adapté à la composition familiale n’est pas seulement liée à la rareté du produit mais aussi à sa cherté. Le système d’aide par l’allocation logement ne peut résoudre ce problème efficacement car il le prend à l’envers. Il serait préférable de définir tout d’abord le montant du loyer supportable par le demandeur, en fonction de sa situation familiale et de ses revenus, et de convenir que le complément par rapport à ce qu’en demande le bailleur soit compensé par l’Etat et lui soit versé directement. Ce qui impliquerait que les services sociaux soient acteurs dans la démarche de recherche de logement, et que les loyers soient strictement encadrés et controlés. En compensation l’Etat se porterait garant du locataire en cas de loyers impayés. Le bailleur n’aurait donc pas le souci d’entreprendre d’éventuelles actions en justice car elles concerneraient l’Etat.

En fonction de l’évolution de la composition familiale l’Etat pourrait déloger le locataire et l’accompagner dans la recherche d’un nouveau logement adapté à sa nouvelle situation. En compensation de la perte momentanée de revenu locatif le bailleur pourrait être indemnisé par l’Etat par paiement d’un ou deux mois de loyer, par exemple.

Par ailleurs le bailleur étant assuré de ne pas subir d’impayés, ni de vacations prolongées, il serait peu enclin à pratiquer des choix discriminatoires. Ce qui favoriserait la mixité sociale et limiterait le communautarisme car la recherche de logement pourrait se faire en dehors des «cités communautaires» de logements sociaux, et sur proposition des services sociaux. L’Etat étant garant du locataire le bailleur accepterait la négociation d’un prix raisonnable du loyer.

L’apaisement des relations entre bailleurs et locataires favoriserait la paix sociale.

Enfin, on peut envisager que l’Etat puisse exercer un droit de préemption pour imposer un locataire.

2) – Rareté des biens et cherté des loyers

Ce processus ne résout pas les problèmes de pénurie et de cherté. Les diverses lois successives incitant à investir dans l’immobilier a conduit à la surproduction de studios et à la sous-production d’appartements répondant aux besoins des familles nombreuses. De plus, en dehors de programmes dits de standing, les équipements adaptés aux conditions actuelles de vie, tels que pièce débarras et local vélo, sont souvent absents, et les pièces à vivre sont dimensionnées a minima. Les programmes proposés par les promoteurs devraient répondre à des critères définis par l’Etat, en termes de diversité et de niveau d’équipements, afin qu’ils puissent bénéficier de lois fiscales sur l’investissement immobilier. Il faudrait aussi en définir le loyer maximum. Le processus locatif sécuritaire évoqué plus haut entre bailleur et locataire pourrait encourager l’investissement.

3) – Possible ? Comment faire ?

Ce processus pourrait être initié au coup par coup par un contrat passé entre les services sociaux de l’Etat et le propriétaire. Ce qui pourrait aussi se faire par délégation au niveau des communes.

Par la suite, s’il s’avère pertinent, ce processus pourrait s’imposer par voie législative à tous les propriétaires de biens locatifs, à commencer par les programmes neufs.

4) – Logement et éducation, et délinquance des mineurs

L’adéquation du logement à la composition de la famille occupante est souvent problématique pour les jeunes, et c’est souvent le cas des familles nombreuses. En effet, comment un jeune peut-il se sentir bien et prendre le temps de se consacrer à ses études quand il vit confiné avec ses parents et ses frères et soeurs dans un petit trois pièces, par exemple ? Pour un jeune, dans nos sociétés où la vie ne se résume pas à « boulot dodo métro », la chambre n’est pas simplement le lieu où dormir mais un espace de vie.

La surpopulation familiale incite parfois les jeunes, le plus souvent les garçons, à fréquenter assidûment la rue. Le désoeuvrement et les mauvaises rencontres peuvent conduire alors à la petite délinquance, et c’est alors que les ennuis commencent …. Les services sociaux de l’Etat doivent donc être acteurs dans la recherche de logement.

5) – Logement et évolution des besoins

Du fait de l’évolution des habitudes de vie les logements sont souvent inadaptés. En particulier pour ce qui est des vélos et des équipements de sport, de loisirs, ou de puériculture (poussettes). Il conviendrait donc d’imposer des normes d’habitabilité (espace de rangement des vélos, pièce débarras, dimensionnement minimum des pièces.)

6) – Logement et évolution climatique

L’habitat doit garantir la sécurité des personnes et des biens l’occupant, cela malgré les épisodes météorologiques extrêmes, notamment intempéries et canicules. Or il est navrant de constater qu’en cas de grêle intense des maisons subissent des dégâts des eaux du fait de la perforation de la toiture, générant un coût moral et sociétal important (perte de biens non remplaçables, assurance).

Dans les grandes villes il arrive qu’en cas de pluie intense les réseaux d’eau pluviale ne permettent pas l’évacuation totale du flux, du fait des surfaces bâties et de la bétonisation des espaces publics.

Lors de canicules les façades exposées au soleil sont intensément chauffées ce qui conduit à une élévation importante de la température des logements par conduction thermique, phénomène temporisé mais aussi accentué par l’isolation thermique de la façade.

Il convient donc de faire évoluer les normes de construction :

– toiture résistante à la grêle

– stockage temporaire des eaux de pluie pendant les épisodes pluvieux

– protection thermique contre l’ensoleillement

7) – Etat promoteur

En parallèle l’Etat pourrait être architecte et promoteur, directement ou par service public, afin de concevoir des programmes adaptés aux besoins de la population, en innovant en matière de confort, de mixité sociale, de limitation des loyers, et de protection contre les évènements climatiques. Cette concurrence pourrait stabiliser, voire faire sensiblement baisser, le prix des loyers des programmes privés.

Enfin, le principe des programmes de logements sociaux serait abandonné afin de limiter le communautarisme et de développer la mixité sociale.

8) – Airbnb et autres

Du fait de la pénurie de logements il faudrait fortement limiter et réglementer le nombre d’appartements en location touristique temporaire. Dans un premier temps une solution consisterait à interdire les boîtes à clefs, pour la raison qu’elles peuvent être facilement fracturées pour en saisir les clés ; les appartements sont ainsi très vulnérables au vol, à la dégradation, au squat. Ainsi les compagnies d’assurances pourraient refuser de les assurer ce qui découragerait les propriétaires de pratiquer ce type de location.

Ensuite il faudrait réglementer cette pratique en imposant des quotas par immeubles, et/ou par zones ; la mise en location temporaire devrait donc être soumise à autorisation, et le loyer réglementé. De plus l’Etat serait en droit de pratiquer des réquisitions.

Alain Froger